Эксперты объяснили, как будет с 1 марта работать закон об изъятии земли

Зачем принимали закон?

Новый закон (307-ФЗ 08.08.2024), вносит изменения в Земельный кодекс РФ и в 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Основная цель законодательных изменений – вовлечь в оборот заброшенные участки и стимулировать собственников эффективнее использовать их. Ведь, по оценкам руководителя общественной приемной Союза садоводов России Людмилы Буряковой, в России на сегодняшний день около 20-30% заброшенных земель, в Подмосковье – примерно 20% земель в деревнях и СНТ.

«Теперь в Земельном кодексе прописывается само понятие «освоение земельного участка» и указывается время на его освоение – три года, чего раньше не было», – рассказывает Бурякова.

Под новые правила регулирования подпадают садовые и огородные земельные участки в пределах населенного пункта и за его пределами, говорит управляющий партнер "Легес Бюро" Мария Спиридонова.

Упрощенного изъятия не будет

Вступающий в силу с 1 марта закон вызвал много обсуждений. Люди опасались, что теперь власти получат возможность изымать участки у собственников в упрощенном порядке, мотивируя это тем, что участок не используется. В связи с этим Росреестр выпустил подробное разъяснение.

Как разъяснили в Росреестре, данная норма касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью.

Владельцу дополнительно дается три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию: очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и так далее. При этом в течение трех лет собственника нельзя привлечь к ответственности за нецелевое применение земли, поскольку он к нему еще не приступал.

По истечение же этого срока собственник уже должен начать использовать землю по назначению – например, строить дом. С этого момента он несет ответственность за неиспользование участка и надзорные органы могут зафиксировать нарушения.

Срок считается с 1 марта 2025 года, если участок был приобретен до вступления в силу нового закона, или с момента получения прав на землю, если был куплен (получен в аренду) после 1 марта.«

"Так что опасаться не стоит, наоборот, эти нововведения защищают владельцев от неправомерных оценок контролирующих структур и проверяющих. К тому же это хорошая возможность для тех, кто подзабыл о том, что у него есть земельный участок, начать пользоваться им себе во благо", – говорит Бурякова.

Руководитель общественной приемной Союза садоводов России

Так же это облегчение и для тех, кто, например, получил землю в наследство и пока не может заниматься ею, добавляет руководитель практики недвижимости и строительства юридической компании «Центральный округ» Ксения Алферова. Им необязательно использовать участок «прямо сейчас», освоить землю нужно в течение трех лет.

Кроме того, возможно продление этого срока, если есть уважительная причина, говорит советник юридической компании «Вестсайд» Наталья Рябова. Но определение уважительности причины относится к компетенции контролирующего органа. Если есть понимание, что руки до участка не дойдут в течение многих лет, землю лучше продать, советует юрист.

Критерии неосвоенности

Освоение земли предполагает выполнение мероприятий по проведению участка в состояние, пригодное для его эксплуатации в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, объясняет юрист Светлана Гринькова.

Перечень мероприятий по освоению земли устанавливается правительством РФ. За уже вступившими в силу законодательными изменениями вскоре должны последовать и подзаконные акты, в которых будет раскрыт этот перечень Пока же еще непонятно, будет ли считаться освоением участка, например, наличие на нем строительных бытовок.

Проекты постановления уже рассматриваются, говорит Рябова. В них выделяются следующие критерии, которые позволяют говорить о том, что участок не осваивается:

• разрушение или повреждение конструктивных и иных элементов здания, расположенных на земельном участке: крыши, стен, фундамента и других;
• захламление площади более чем 50% предметами или загрязнение участка отходами, в том числе твердыми коммунальными;
• неосуществление в течение трех и более лет подряд деятельности: высаживания сельскохозяйственных культур – для садовых земельных участков, сельскохозяйственной продукции – для приусадебных земельных участков.

Собственнику земли, по словам Гриньковой, нужно будет:

• Освободить участок от деревьев, кустарников, сорных растений, получить разрешение на вырубку деревьев и кустарников, если законом предусмотрена такая необходимость;
• Очистить землю от отходов производства и потребления;
• Осушить или, наоборот, увлажнить участок, провести на нем земляные работы.

Кто будет контролировать освоение земли?

Контролировать освоение участка, по словам Буряковой, будут Росреестр, Россельхознадзор и Росприроднадзор. Полномочиями земельного контроля (статья 72 Земельного кодекса) наделены и органы местной власти.

Росреестр проверяет использование земли согласно виду разрешенного использования, правомочность владельцев земли, законность предоставления участков в собственность или аренду физическим и юридическим лицам, наличие правоустанавливающих документов на землю и правильность их оформления, а также пресекает самовольное строительство и контролирует снос самостроя и рекультивацию земли.

В том случае, если у собственника на участке найдут нарушение, проверяющие органы выдадут ему предписание о необходимости их устранения в установленный срок. Далее будет проведена проверка выполнения данного предписания, говорит начальник отдела направления Загородная недвижимость агентства Инком-Недвижимость и член Общественного совета при Росреестре РФ Татьяна Максимова. При этом собственник земельного участка вправе подать ходатайство о продлении срока на устранение нарушения.

Если же собственник земли не исправит ситуацию в установленный на это срок, на него может быть наложен штраф по статье 8.8 КоАП РФ, который установлен в процентах от кадастровой стоимости. Для физических лиц это от 1 до 1,5% от кадастра, говорит адвокат, партнер адвокатского бюро RSP Partners Евгений Гавриков. Если стоимость не определена, штраф назначается в твердой сумме (не менее 20 тысяч рублей).

Кроме того, уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления может обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием, дают разъяснение в Росреестре. В дальнейшем участок может быть выставлен на публичные торги.

Но сам по себе этот механизм действовал и до вступления в силу нового закона, в данном случае изменений не предусмотрено.

Так что теперь, если человек видит, что соседний участок не обрабатывается и зарос, нужно обращаться в муниципалитет – напрямую или через председателя СНТ (если это дача), советуют юристы.«

"Велика вероятность, что как только собственник начнет получать первые уведомления о штрафах, у него возникнет интерес сдать в долгосрочную аренду участок или продать его, или все же "вернуться на землю" и начать обрабатывать ее самостоятельно", – констатирует Гринькова.

Юрист

В противном случае муниципальная администрация может инициировать судебный процесс, в результате которого земельный участок будет изъят и станет муниципальной собственностью. После этого такую землю, по словам Буряковой, может купить кто-то из соседей.

Какой эффект будет иметь закон?

Закон об освоении участков оживит российский земельный рынок, считают эксперты. Владельцы начнут осваивать участки: кто-то сам займется выращиванием овощей и фруктов, кто-то приведет участок в порядок для продажи или дарения, говорит Бурякова. В результате доля заброшенных земель в России в течение нескольких лет может сократиться с 20-30% до 2-3%.

Аренда земли, по словам Гриньковой, также станет более востребованным явлением.«

"Более того, логично, если появятся управляющие земельными участками компании, предоставляющие услуги по флиппингу участков, предпродажному улучшению участка и иные сопутствующие услуги", – полагает эксперт.

Юрист

Изменения в законодательстве позволят вовлечь в оборот заброшенные земельные участки, прогнозирует Гринькова. В основном это будет происходить в экономически развитых регионах, то есть в Московской и Ленинградской областях, Краснодарском крае.

Земля там, по ее словам, всегда в цене, а сейчас можно будет договориться о более выгодных условиях, так как продажа для собственника станет освобождением от бремени его содержания.

Вовлечь в оборот участки в регионах будет возможно дополнительными мерами, например, пониженной ставкой кредитования на приобретение огородных участков, участков ИЖС, добавляет Гринькова.