Жилье в Крыму: когда лучше покупать и продавать

На рынке недвижимости Крыма наступил сезонный спад, однако рассчитывать на снижение цен не приходится. Эксперты прогнозируют дальнейшее повышение цен в сегменте новостроек, вторичная недвижимость также будет дорожать, но более сдержанно. Какие факторы оказывают влияние на рынок жилья в регионе – в материале РИА Новости Крым.

По итогам декабря цены на квадратные метры в Крыму показали незначительное снижение в пределах трех-четырех процентов. При этом средняя стоимость жилья в новостройках Севастополя колеблется в районе 137 тысяч рублей за квадрат, в Симферополе, в зависимости от расположение и класса жилого комплекса, от 130 до 300 тысяч рублей, на Южном берегу цены традиционно выше – от 170 до 350 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичный рынок “тянулся” за новостроями, в том числе на фоне херсонских сертификатов. По данным на середину января, в Симферополе вторичка продается в пределах 150 до 200 тысяч рублей, на Южном берегу – от 170 до 250 тысяч рублей за квадратный метр.

Сделок меньше, цены выше

В январе число сделок существенно сократилось по сравнению с последним кварталом прошлого года. Однако данный тренд – сезонное явление и не приведет к дальнейшему удешевлению жилья, считает эксперт в области недвижимости Надежда Буйлова.

“Традиционно осень и период перед Новым годом является временем роста продаж. С одной стороны застройщики привлекали покупателей различными акциями, с другой спрос подогревали новости об изменении ключевой ставки и сворачивании льготных ипотечных программ”, – уточнила Буйлова.

При этом анализ предложения показывает, что застройщики с начала года подняли цены в среднем на 8-10%. То есть, цены выросли, ипотечные ставки повысились, многие застройщики свернули субсидирование ставок до 3-5% по семейной ипотеке и до 5,6% по ипотеке с господдержкой.

Девелоперы объясняют это ужесточением условий финансирования проектов со стороны банков, а также удорожанием строительных материалов и повышением заработных плат сотрудникам. Однако есть еще один фактор, позволяющий застройщикам повышать цены – введение моратория на строительство в некоторых районах. Таким образом компании, которые уже получили разрешение на строительство, будут иметь дополнительную возможность диктовать цены.

Новостройки в Крыму

По данным руководителя направления вторичной и загородной недвижимости крупной электронной интернет-площадки Сергея Еремкина, на первичном рынке жилья в Крыму объем предложения квартир в новостройках постоянно растет: плюс 1,6% по отношению к итогам четвертого квартала прошлого года и плюс 37,6% за год. В то же время спрос в сравнении с декабрем не изменился, а за год интерес к первичной недвижимости повысился на 14,2%. По отношению к итогам четвертого квартала средняя стоимость квартир в новостройках выросла на 1,3%, а за год она увеличилась на 18,2% – с 7,1 млн рублей до 8,4 млн рублей.

“Таким образом, сейчас в Крыму особенно активно развивается сегмент новостроек: здесь растут предложение, спрос и цены. Даже в условиях повышения ключевой ставки ЦБ и ставок по ипотеке у “первички” есть преимущество перед вторичным рынком — льготные ипотечные программы”, – считает Еремкин.

Он выразил мнение, что в следующие полгода спрос и цены на первичном рынке будут двигаться с той же динамикой, в том числе за счет перетока в этот сегмент покупателей с “вторички”. В то время как на вторичном рынке недвижимости, где наблюдается ослабление спроса, предпосылок к увеличению спроса и цен нет.

Вторичное жилье

По данным электронной площадки по продаже недвижимости, в январе в Крыму на вторичном рынке недвижимости объем предложения квартир сократился на 3,4% в сравнении с декабрем 2023 года. При этом за год, по отношению к предыдущему январю, экспозиция увеличилась на 6%.”Спрос на вторичное жилье в Крыму сократился как в сравнении с итогами четвертого квартала (-13,2%), так и за год (-25%). За месяц особенно заметно снизился спрос на 3-комнатные квартиры – минус 16,5%”, – продолжил Еремкин.

Несмотря на это, средний ценник на “вторичке” повышается, в том числе из-за того, что доступные по стоимости варианты быстрее уходят. В то время как более дорогие лоты, наоборот, накапливаются. Например, в сравнении с декабрем предложение увеличилось только в категории квартир с 4 комнатами и более (+2%). В результате за год средняя стоимость вторичных квартир увеличилась на 24% – с 5,8 млн рублей до 7,2 млн рублей, а за последний месяц показала рост в три процента.

Спрос на вторичное жилье постепенно падает, соглашается эксперт Буйлова. При этом собеседница отметила, что снижение интереса ко вторичному жилью объясняется также более дорогой ипотекой. Средняя процентная ставка в этом сегменте составляет 16-17%, а первоначальный взнос поднялся до 30%.Поддержать вторичный рынок уже не смогут и херсонские сертификаты. В декабре их выдача была завершена, сейчас происходит их дореализация. После того, как закончатся сертификаты, цены на вторичном рынке несколько снизятся.

Ипотека с господдержкой и изменение ключевой ставки

Эксперты склоняются к тому, что цены на недвижимость продолжат расти, несмотря на отмену части программ с государственной поддержкой. Семейная ипотека в том или ином формате будет продолжена, равно как сохранятся ИТ-ипотека, военная ипотека и еще ряд действующих программных продуктов, считает Буйлова. Это необходимо в том числе для поддержания строительного рынка.

“Ипотека с господдержкой под восемь процентов может быть отменена этим летом. Высока вероятность, что ей постараются воспользоваться все, кто не реализовал свое право, – добавила Буйлова. – В этой связи даже в межсезонье спрос на новостройки может быть выше, чем в предыдущие годы”.

Еще один из вероятных среднесрочных сценариев, который отразится на рынке новостроек в Крыму – постепенное снижение ключевой ставки Банком России. Очередное назначено на 16 февраля 2024 года. Но это не гарантирует улучшения ситуации с ценами. Дело в том, что банки учитывают кредиты, которые были выданы по более высоким ставкам. И каждый заемщик имеет право рефинансировать ипотеку через полгода после ее получения, продолжила Буйлова. Если регулятор примет решение в пользу ее снижения, то финансовые организации может захлестнуть лавина заявлений на рефинансирование ипотечных займов. Это может стать серьезной нагрузкой для банков.

Эксперты не исключают значительного скачка цен на недвижимость в Крыму после восстановления авиасообщения. Спрос на крымское побережье будет значительным – в пределах 30-40%. В этой связи специалисты рекомендуют не откладывать приобретение жилья, несмотря на относительно высокую его стоимость и не самые комфортные условия ипотеки, резюмировала Буйлова.